Mietendeckel
Ein Mietendeckel ist eine staatlich festgelegte Preisobergrenze für Mieten — er verhindert, dass Mieten über ein bestimmtes Niveau steigen. Politisch populär, ökonomisch fatal: Das Marktgleichgewicht wird zerstört und eine chronische Wohnungsknappheit institutionalisiert.
Was das Modell leistet — und was nicht
Kein Modell bildet die Wirklichkeit vollständig ab. Über die exakte Lage der Angebotskurve auf dem Wohnungsmarkt kann man trefflich streiten — regionale Unterschiede, Bauvorschriften und Finanzierungskosten verschieben sie ständig. Aber dass sie positiv geneigt ist (höhere Mieten → mehr Angebot), ist kaum bestreitbar: Vermieter und Bauträger reagieren auf Rendite. Diesen Mechanismus bildet das Modell robust ab.
Was ist ein Marktgleichgewicht?
Das Gleichgewicht ist der Preis, bei dem die angebotene Menge gleich der nachgefragten Menge ist — niemand möchte zu diesem Preis mehr kaufen oder verkaufen als der Markt hergibt. Märkte tendieren zu ihrem Gleichgewicht wie Wasser zu seinem Meeresspiegel: Ist der Preis zu hoch, übersteigt das Angebot die Nachfrage und der Preis sinkt. Ist er zu niedrig, gibt es mehr Käufer als Verkäufer — der Preis steigt. Ein Mietendeckel verhindert diesen Ausgleich: Der Preis kann nicht steigen, obwohl mehr Wohnungen nachgefragt als angeboten werden.
Was ist Preiselastizität?
Die Preiselastizität misst, wie stark sich die nachgefragte oder angebotene Menge verändert, wenn sich der Preis um 1 % ändert. Eine Elastizität von 2 bedeutet: Steigt der Preis um 10 %, sinkt die Nachfrage um 20 %.
Warum bieten Vermieter mehr an, wenn der Preis steigt?
Je höher der Mietpreis, desto attraktiver wird es, Wohnraum anzubieten. Bei niedrigen Mieten lohnt sich der Aufwand kaum — Reparaturen, Verwaltung und das gebundene Kapital übersteigen die Einnahmen. Bei hohen Mieten hingegen lohnt es sich sogar, Keller auszubauen, Dachgeschosse umzuwidmen oder neue Mehrfamilienhäuser zu bauen.
Warum sinkt die Nachfrage, wenn Mieten steigen?
Höhere Mietpreise zwingen Menschen zu Kompromissen: Man zieht mit Mitbewohnern zusammen, pendelt aus günstigeren Vororten, wohnt enger oder bleibt länger bei den Eltern. Jeder Euro mehr Miete bedeutet einen Euro weniger für alles andere — Konsum, Sparen, Freizeitaktivitäten. Der Anreiz, Wohnfläche einzusparen oder auszuweichen, steigt.
Das Grundproblem: Preis als Signal
In einem freien Wohnungsmarkt signalisiert ein steigender Mietpreis zweierlei: Auf der Nachfrageseite, dass Wohnraum knapp ist. Auf der Angebotsseite, dass der Bau neuer Wohnungen lohnenswert ist. Der Preis koordiniert Millionen individueller Entscheidungen ohne zentrale Planung.
Ein Mietendeckel unterhalb des Marktpreises zerstört dieses Signalsystem. Er sagt der Wirtschaft gleichzeitig: „Wohnungen sind billiger als sie sein sollten" — was die Nachfrage steigert — und „Wohnungen zu bauen lohnt sich nicht" — was das Angebot schrumpfen lässt.
Direkte Konsequenzen
Vermieter, die keine marktkonforme Rendite erzielen können, ziehen ihre Immobilien aus dem Mietmarkt — sie verkaufen, nutzen sie selbst oder lassen sie leer stehen. Die Instandhaltungsqualität sinkt, weil die Grenzkosten der Renovierung die regulierten Einnahmen übersteigen.
Empirisch belegt: Nach Berlins Mietendeckel 2020 sank das Angebot im regulierten Segment um über 50 %, während die Mieten im unregulierten Segment stark stiegen. Das Verfassungsgericht kippte das Gesetz 2021.
Lesehilfe
P* ist der Gleichgewichtspreis. Der Deckel PD liegt darunter. Bei PD wird die Angebotsmenge QA angeboten (blau), aber die Nachfragemenge QN verlangt (rot). Die rote Schraffur zeigt den Knappheitsbereich. Die gestrichelten Linien verbinden die Gleichgewichtspunkte mit den Achsen.
Angebotsrückgang
Neue Wohnprojekte werden unrentabel. Investoren weichen in andere Märkte oder Assetklassen aus. Das Wohnungsangebot schrumpft langfristig deutlich.
Qualitätsverschlechterung
Vermieter minimieren Instandhaltung auf das gesetzliche Minimum. Renovierungen bleiben aus. Die Wohnqualität sinkt systematisch.
Fehlerhafte Allokation
Günstige Wohnungen werden nicht nach Bedarf, sondern nach Beziehungen oder Wartezeit verteilt. Mieter verlassen zu groß gewordene Wohnungen nicht.
Schattenmärkte
Illegale Ablösezahlungen und Bestechung entstehen. Der Deckel wird formal umgangen — mit Kosten für alle Beteiligten.