Bodenwertsteuer & Grundsteuer C
Wer Omas Grundstück höher besteuern will, hat schnell eine Bürgerinitiative gegen sich, und die Forderung, Mieter von der Grundsteuer zu befreien, klingt nach Schutz der kleinen Leute. Die gute Absicht liegt hier auf der Seite der Abwehr. Doch die übliche Grundsteuer belastet auch Gebäude: Wer baut, saniert oder aufstockt, zahlt mehr; wer eine baureife Fläche brachliegen lässt, zahlt nur auf den Boden — und damit deutlich weniger als der bebaute Nachbar. Eine Steuer allein auf den Bodenwert fühlt sich wie eine Strafe für Eigentümer an — und ist doch eine der wenigen Steuern, die nach dem Lehrbuch keinen Wohlfahrtsverlust erzeugen, und die einzige darunter mit einer großen, praktikablen Bemessungsgrundlage, weil Boden nicht ausweichen kann.
Eine Musterstadt, ein festes Aufkommen
Das Modell betrachtet eine Stadt, deren Immobilienbestand (Boden plus Gebäude) auf 100 normiert ist; der Boden macht davon den Anteil λ aus. Die Gemeinde braucht ein festes Grundsteueraufkommen R (in % des Immobilienwerts pro Jahr) und entscheidet nur, welcher Anteil w davon auf den Bodenwert und welcher auf die Gebäude entfällt. Berechnet werden drei Folgen: die Zusatzlast (Deadweight Loss) des Gebäudeteils, die Kapitalisierung des Bodenteils im Bodenpreis und die Bebauung von Baulücken, wenn Eigentümer zwischen Bauen und Warten wählen.
Boden kann nicht ausweichen
Eine Steuer erzeugt einen Wohlfahrtsverlust, wenn sie Tauschgeschäfte verhindert, die ohne Steuer stattgefunden hätten. Bei Gebäuden passiert genau das: Kapital, das in Wohnungen fließen könnte, wandert in andere Anlagen — es wird kleiner, später oder gar nicht gebaut. Beim Boden geht das nicht: Die Fläche der Stadt ist fix, ihr Angebot hat die Elastizität null. Die Steuer ändert deshalb nichts an der Nutzung, nur am Preis. Der Kaufpreis sinkt um den Barwert aller künftigen Steuerzahlungen (Kapitalisierung); wer später kauft, zahlt weniger Kaufpreis und mehr Steuer — netto gleich viel. Die Last trägt einmalig, wer bei Einführung Eigentümer ist. Das ist das Spiegelbild der Seite Mehrwertsteuer & Verbrauchsteuern, wo der Wohlfahrtsverlust mit der Elastizität wächst. Das Gegenstück ist mobiles Kapital — dazu das Kapitel Reichensteuer, Vermögensteuer & Kapitalflucht.
Angebotselastizität: Boden gegen Gebäude
Wie stark eine Steuer verzerrt, hängt davon ab, wie leicht die besteuerte Sache ausweichen kann. Boden in der Stadt: gar nicht — niemand kann neue Innenstadtfläche herstellen oder sie ins Umland tragen. Gebäude: kurzfristig kaum, denn sie stehen schon; langfristig sehr wohl, denn über Neubau, Sanierung, Aufstockung und Abriss entscheidet die Rendite nach Steuern. Deshalb landet eine Gebäudesteuer auf Dauer über die Mieten bei den Nutzern, eine Bodensteuer dagegen beim Eigentümer.
Der Bodenpreis schluckt die Steuer
Ein Grundstück ist so viel wert wie seine abgezinsten künftigen Bodenerträge. Eine jährliche Steuer τL auf den Bodenwert wirkt wie ein höherer Abzinsungssatz: Preis = Ertrag / (ρ + τL). Bei einem Kapitalisierungszins von ρ = 3 % senkt eine Bodensteuer von 0,3 % des Bodenwerts den Bodenpreis um gut 9 %. Wer danach kauft, ist nicht schlechter gestellt — er zahlt weniger für das Grundstück und dafür die Steuer.
Grundsteuer C: Warum Baulücken liegen bleiben
Wer eine baureife Fläche besitzt, vergleicht zwei Renditen: die Rendite des Wartens — die Aussicht, später größer oder besser zu bauen, gestützt durch steigende Bodenpreise — und den Ertrag beim Bauen. Eine Gebäudesteuer verschlechtert den zweiten Weg; eine reine Bodenwertsteuer trifft beide gleich. Gezielt verteuert wird das Warten erst durch die Grundsteuer C: Seit 1. Januar 2025 dürfen Gemeinden in den meisten Ländern (nicht in Bayern) für baureife unbebaute Grundstücke einen eigenen, höheren Hebesatz festlegen (§ 25 Abs. 5 GrStG; in Baden-Württemberg § 50a LGrStG). Sie wirkt aber nur, wenn ihr Zuschlag zusammen mit dem Bauvorteil die Rendite des Wartens übertrifft.
Das Modell: ein Aufkommen, zwei Bemessungsgrundlagen
Die Gemeinde braucht das Aufkommen R. Der Anteil w kommt aus dem Bodenwert VL, der Rest aus dem Gebäudewert VB. Weil die Bodensteuer den Bodenpreis senkt, schrumpft ihre eigene Bemessungsgrundlage; der aufkommensneutrale Satz berücksichtigt das (ρ = Kapitalisierungszins, ρ · VL = Bodenrente):
τB = (1 − w) · R / VB
Der Gebäudeteil erhöht die jährlichen Nutzerkosten u des Gebäudekapitals (Zins plus Abschreibung, hier 5 %) um den Keil t = τB/u. Bei konstanter Nachfrageelastizität ε schrumpft der Gebäudebestand, und es entsteht eine Zusatzlast:
DWL = u · VB · [ ((1 + t)1−ε − 1) / (1 − ε)
− t · (1 + t)−ε ]
Der Bodenteil verursacht keine Zusatzlast, weil die Bodenmenge fix ist. Er senkt stattdessen den Bodenpreis (Kapitalisierungszins ρ = 3 %):
Daraus folgt eine harte Grenze: Mehr als die Bodenrente ρ · VL kann eine Bodenwertsteuer nicht einbringen. Verlangt die Gemeinde 90 % davon oder mehr, zeigt die Simulation statt Zahlen einen Hinweis.
Baulücken: Eigentümer i baut, wenn der Vorteil des Bauens seine Rendite des Wartens gi schlägt (k = Gebäudewert je Euro Bodenwert, c = Zuschlag auf unbebaute Flächen, z. B. Grundsteuer C). Die Erwartungen streuen normalverteilt um g. Bauen werden nur die Eigentümer, für die sich das lohnt (Anteil s; Φ = Standardnormalverteilung), höchstens 30 % von ihnen pro Jahr:
s = Φ((d0 + c − τB·k − g) / σ)
Anteilt = s · (1 − (1 − 0,3)t)
Die reine Bodenwertsteuer taucht in der Bauentscheidung nicht auf: Sie wird fällig, ob man baut oder wartet. Bauland mobilisiert sie, indem sie die Gebäudesteuer ersetzt; das gezielte Druckmittel gegen das Horten ist c.
Grundsteuerreform 2025: Warum gerade jetzt
Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die veralteten Einheitswerte für verfassungswidrig (1 BvL 11/14); seit 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer. Elf Länder nutzen das Bundesmodell, das Boden und Gebäude gemeinsam über einen Ertragswert erfasst. Der Bundesfinanzhof hielt es mit Urteilen vom 12. November 2025 für verfassungsgemäß; seit dem 27. Februar 2026 sind Verfassungsbeschwerden anhängig (1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26), die der Bund der Steuerzahler und Haus & Grund unterstützen. Baden-Württemberg besteuert dagegen nur Fläche × Bodenrichtwert (Messzahl 1,3 ‰, für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke 0,91 ‰); Gebäude spielen keine Rolle. Am 22. April 2026 bestätigte der BFH auch dieses Modell (II R 26/24, II R 27/24) — wer per Gutachten einen um mehr als 30 % niedrigeren Verkehrswert nachweist, wird nach diesem bewertet (§ 38 Abs. 4 LGrStG). Auch gegen diese Urteile sind inzwischen Verfassungsbeschwerden anhängig (1 BvR 1977/26 und 1 BvR 2005/26). Bis Karlsruhe entscheidet, läuft in Deutschland damit erstmals ein großer, vom BFH bestätigter Feldversuch mit einer Bodenwertsteuer; belastbare Daten zu seiner Bauwirkung gibt es noch nicht.
Lesehilfe
Beide Märkte starten im selben Punkt (Menge 100, Preis 60), beide werden mit 20 je Einheit besteuert. Beim Boden (türkise Senkrechte) bleibt die Menge bei 100: Nutzer zahlen weiter 60, der Eigentümer erhält nur noch 40. Die goldene Fläche ist das Aufkommen — vollständig getragen von den Bodeneigentümern. Bei Gebäuden (orange) sinkt die Menge auf 80: Nutzer zahlen 72, Investoren erhalten 52, und das rote Dreieck geht ganz verloren — Wohnungen, die sich ohne Steuer gelohnt hätten, entstehen nicht. Die Nutzer tragen hier 12 der 20 Euro, weil das Gebäudeangebot im Diagramm nur begrenzt elastisch ist. Die Simulation unterstellt für die lange Frist ein voll elastisches Gebäudeangebot (Kapital wandert ab, bis die Rendite wieder stimmt); dann tragen die Nutzer den ganzen Gebäudeteil.
Keine Zusatzlast
Bei deutschen Sätzen (0,1 % des Immobilienwerts) kostet eine reine Gebäudesteuer im Modell rund 1 % des Aufkommens als Zusatzlast, eine reine Bodenwertsteuer 0 %. In Euro wächst die Zusatzlast mit dem Quadrat des Steuersatzes, als Anteil am Aufkommen also etwa proportional: Bei 0,5 % wären es schon rund 4,6 %.
Potenzial für Bauland
Hochgerechnet gibt es mindestens rund 84.000 ha Innenentwicklungspotenzial, gut 60 % davon Baulücken; auf dem kurzfristig für Wohnen mobilisierbaren Teil der insgesamt 99.000 ha wären 0,9 bis gut 2 Millionen Wohnungen möglich (BBSR 2022). Ob eine Bodenwertsteuer sie tatsächlich mobilisiert, ist für Deutschland noch offen.
Vermögensverlust der Alteigentümer
Eine Bodensteuer von 0,3 % des Bodenwerts senkt den Bodenpreis im Modell um gut 9 % — einmalig und nur für die, die bei Einführung Eigentümer sind.
Liquiditätsschock
In Monheim am Rhein drohten nach der Grundsteuer C von 10.000 % mehr als 50 Eigentümern jeweils über 20.000 € im Jahr (Bund der Steuerzahler, Dezember 2024) — auch solchen ohne Geld zum Bauen.
Was die Erfahrung zeigt: Deutschland, Dänemark, Pittsburgh
Reine Bodenwertsteuern sind selten, Teilformen wie in Dänemark oder Pennsylvania gibt es seit Jahrzehnten. Die Befunde zur Kapitalisierung und zur Überwälzung sind solide, die zur Bautätigkeit ermutigend, aber von anderen Einflüssen schwer zu trennen.
Die heutige Grundsteuer landet in der Miete
Löffler & Siegloch (2021) werten rund 5.200 Hebesatzänderungen westdeutscher Gemeinden aus und messen die Wirkung auf die Bruttowarmmieten in Wohnungsinseraten. Nach den Punktschätzungen werden Erhöhungen der Grundsteuer, die Boden und Gebäude gemeinsam trifft, nach drei Jahren vollständig auf die Mieten überwälzt — schwächer dort, wo das Wohnungsangebot unelastisch ist; statistisch gesichert ist vor allem, dass überhaupt überwälzt wird. Zugleich sinken nach Steuererhöhungen die Baugenehmigungen. Ein Verbot, die Grundsteuer über die Nebenkosten umzulegen, dürfte bei Neuvermietungen teilweise über die Kaltmiete ausgeglichen werden; bei laufenden Verträgen begrenzen Mietspiegel und Kappungsgrenze das. Was Preisgrenzen am Wohnungsmarkt bewirken, zeigt das Kapitel Mietendeckel.
Die Steuer steckt im Preis
Dänische Gemeinden erheben die Grundsteuer (grundskyld) allein auf den Bodenwert. Die Kommunalreform 2007 erhöhte sie in manchen Gemeinden und senkte sie in anderen — ein natürliches Experiment. Høj, Jørgensen & Schou (2018) finden, dass sich die Hauspreise um den vollen Barwert der künftigen Steueränderungen anpassten. Genau das sagt die Theorie voraus: Die Last trifft den Eigentümer im Moment der Änderung.
Pittsburgh: Boden fünfmal höher besteuert
1979/80 hob Pittsburgh den Steuersatz auf Boden auf mehr als das Fünffache des Satzes auf Gebäude. Oates & Schwab (1997) vergleichen die Bautätigkeit mit 14 anderen Städten des „Rust Belt“: In 13 der 15 Städte wurde in den 1980ern weniger gebaut als 1960–1979, im Schnitt gut 14 % weniger. In Pittsburgh lag der reale Wert der Baugenehmigungen dagegen rund 70 % höher. Die Autoren sehen die Steuerreform als unterstützenden Faktor, nicht als alleinige Ursache — parallel lief ein großes Innenstadt-Programm. Für Gemeinden in Pennsylvania mit gespaltenem Steuersatz finden Banzhaf & Lavery (2010) mehr Wohnungen und eine dichtere Bebauung.
Was gegen die Bodenwertsteuer spricht
Unter Ökonomen ist die Bodenwertsteuer ungewöhnlich populär — in der Praxis ist sie mehrfach gescheitert. Die stärksten Einwände, fair dargestellt:
Die Baulandsteuer 1961/62 ist gescheitert
Das Bundesbaugesetz von 1960 erlaubte Gemeinden, die Messzahl für baureife unbebaute Grundstücke ab 1961 von 5 auf 20 ‰ zu erhöhen. Laut einer Auswertung der Wissenschaftlichen Dienste des Bundestags (2017) stieg das Grundstücksangebot entgegen den Erwartungen nicht — allerdings ließ das Gesetz Gemeinden und Finanzämtern weiten Spielraum bei der Einstufung als baureif und sah zahlreiche Ausnahmen vor. Finanzschwache Eigentümer mussten verkaufen, während Unternehmen und Wohlhabende die Steuer verkrafteten; im Bauboom 1962 nahmen Spekulationskäufe sogar zu. Der Bundestag hob die Steuer 1964 rückwirkend zum 1. Januar 1963 auf.
Bewertung ist schwer
Eine Bodenwertsteuer ist nur so gut wie die Bodenrichtwerte. In Estland, das seit 1993 nur Boden besteuert, galten bis 2023 die Werte von 2001; die Neubewertung brachte so starke Sprünge, dass Anstiege zunächst auf 10 % pro Jahr gedeckelt wurden — 2025 lag der Deckel bei 50 %, seit 2026 legen ihn die Gemeinden selbst fest (10 bis 100 %). Land unter selbstgenutzten Wohnhäusern war bis 2025 bis 1.500 m² (auf dem Land 2 ha) steuerfrei; seit 2026 gilt stattdessen ein Freibetrag von bis zu 1.000 €, den die Gemeinden festlegen. In Pittsburgh ließ 2001 eine Neubewertung mit stark gestiegenen Bodenwerten die Bescheide explodieren — die Stadt schaffte das System daraufhin ab.
Reich an Boden, arm an Geld
Die Steuer folgt dem Bodenwert, nicht dem Einkommen. Eine Rentnerin im abbezahlten Häuschen in bester Lage zahlt mehr als ein Vermieter mit großem Mietshaus am Stadtrand. Kapitalisierung bedeutet zudem: Wer gerade teuer gekauft hat, verliert sofort — eine Umverteilung, die mit Leistungsfähigkeit wenig zu tun hat. Stundungsmodelle bis zum Verkauf oder Erbfall könnten das abfedern, machen die Steuer aber komplizierter.
Die Aufkommensgrenze
Eine reine Bodenwertsteuer kann höchstens die Bodenrente abschöpfen — bei 3 % Rendite auf rund 6,8 Billionen € bebautes Land gut 200 Mrd. € im Jahr. Je höher der Satz, desto stärker schrumpft ihre eigene Bemessungsgrundlage, weil der Bodenpreis fällt. Henry Georges Idee einer „Single Tax“, die den ganzen Staat finanziert, ist deshalb unrealistisch; als Ersatz für die heutige Grundsteuer von gut 15 Mrd. € reicht die Bodenrente dagegen bei Weitem.
Kein Wundermittel gegen Baulücken
Im Lehrbuch verändert eine reine Bodenwertsteuer den Zeitpunkt der Bebauung kaum, denn sie fällt an, ob man baut oder wartet. Das gezielte Druckmittel ist die Grundsteuer C — und die verliert gegen eine Rendite des Wartens von mehreren Prozent im Jahr, solange ihre Sätze so niedrig sind wie in Tübingen. Hohe Sätze wie in Monheim ziehen dagegen Klagen und den Vorwurf der Erdrosselung nach sich. Und die eigentlichen Bauhemmnisse — Planungsrecht, Baukosten, Fachkräfte — beseitigt keine Steuer.
Boden oder Gebäude besteuern? Die Simulation
Quellen
- Gerichte: Bundesverfassungsgericht, Urteil vom 10.04.2018, 1 BvL 11/14 u. a. (Einheitsbewertung verfassungswidrig); Bundesfinanzhof, Urteile vom 12.11.2025, II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25 (Bundesmodell) und vom 22.04.2026, II R 26/24, II R 27/24 (Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg); Bund der Steuerzahler (27.02.2026): Wir reichen Klage beim Bundesverfassungsgericht ein; Bund der Steuerzahler Baden-Württemberg (2026) zu den Verfassungsbeschwerden 1 BvR 1977/26 und 1 BvR 2005/26 gegen das Landesgrundsteuergesetz.
- Gesetze: Grundsteuergesetz § 15 und § 25 Abs. 5 (Bundesmodell, Grundsteuer C); Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg § 38 Abs. 4, § 40 (Messzahl 1,3 ‰, Wohnen 0,91 ‰), § 50a (Grundsteuer C); Betriebskostenverordnung § 2 Nr. 1.
- Wissenschaftliche Dienste des Deutschen Bundestages (2017): Einzelfragen zur Grundsteuer C. Sachstand WD 4 - 3000 - 022/17.
- Löffler, M. & Siegloch, S. (2021): Welfare Effects of Property Taxation. ZEW Discussion Paper 21-026 / IZA DP 14195.
- Høj, A. K., Jørgensen, M. R. & Schou, P. (2018): Land Tax Changes and Full Capitalisation. Fiscal Studies 39(2), 365–380.
- Oates, W. E. & Schwab, R. M. (1997): The Impact of Urban Land Taxation: The Pittsburgh Experience. National Tax Journal 50(1), 1–21; Banzhaf, H. S. & Lavery, N. (2010): Can the land tax help curb urban sprawl? Evidence from growth patterns in Pennsylvania. Journal of Urban Economics 67(2), 169–179; Allen, N., Anderson, J., Murphy, D. & Yang, Z. (2024): Land Taxes: From Theory to Practice. National Tax Association, Panel (Pittsburgh 2001, Zitat Milton Friedman).
- Blum, A., Atci, M. M., Roscher, J., Henger, R. & Schuster, F. (2022): Bauland- und Innenentwicklungspotenziale in deutschen Städten und Gemeinden. BBSR-Online-Publikation 11/2022.
- Amtliche Statistik: Deutsche Bundesbank & Statistisches Bundesamt (2025): Sektorale und gesamtwirtschaftliche Vermögensbilanzen 1999–2024 (bebautes Land 2024: 6,8 Billionen €; Bauten: 13,3 Billionen €); Statistisches Bundesamt (2025): Realsteuern 2024 (Grundsteuer B 15,6 Mrd. €); Statistisches Bundesamt: Kaufwerte für Bauland, GENESIS 61511 (baureifes Land 2010: 130 €/m², 2020: 199 €/m²).
- Kommunen: Stadt Tübingen, Hebesatzsatzung Grundsteuer C (540 %), Gemeinderat 14.11.2024; Stuttgarter Zeitung (26.06.2025): Tübingen erhöht Steuern rückwirkend (Grundsteuer B 270 → 350 %); Bund der Steuerzahler NRW (19.12.2024): Monheim beschließt horrende Hebesätze (Grundsteuer C 10.000 %, B 1.000 %).
- Weitere: Albouy, D., Ehrlich, G. & Liu, Y. (2016): Housing Demand, Cost-of-Living Inequality, and the Affordability Crisis. NBER Working Paper 22816 (Preiselastizität der Wohnnachfrage um 0,7); ERR News (2022): New land tax rates revealed in October; ERR News (14.01.2025): Businesses call for restoration of 10 percent land tax hike ceiling (Estland); Milton Friedman, Interview, The Times Herald (Norristown, Pennsylvania), 01.12.1978.