Luxusneubau & Umzugsketten
Teure Neubauwohnungen, so das verbreitete Argument, helfen niemandem, der eine bezahlbare Wohnung sucht — also werden sie per Volksentscheid, Auflage oder Klage verhindert. Die Absicht ist sozial, das Ergebnis nicht: Wer in den Neubau zieht, macht anderswo eine Wohnung frei, und wer dort nachrückt, die nächste — in der deutschen Debatte heißt das Sickereffekt. Diese Umzugsketten reichen in US- und finnischen Daten nachweislich bis in Viertel mit niedrigen Einkommen; wer den Neubau blockiert, kappt sie, bevor sie beginnen. Offensichtlich ist das nicht, weil man nur die teure Wohnung sieht — und nie die Kette dahinter.
Eine Umzugskette mit drei Wohnlagen
Das Modell teilt eine Stadt mit 100.000 Wohnungen in drei Wohnlagen: die obere Hälfte (Viertel über dem Medianeinkommen), die untere Mitte und das unterste Fünftel. Jede Neubauwohnung entsteht oben und löst eine Kette aus: Der Einziehende hinterlässt eine Wohnung, in die der Nächste nachrückt — mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit aus einer günstigeren Lage. Die Kette endet, sobald jemand einzieht, der in der Stadt keine Wohnung frei macht. Solche Ketten haben Mast (2023) für zwölf US-Großstädte und Bratu, Harjunen & Saarimaa (2023) für Helsinki anhand echter Umzüge über sechs Runden nachverfolgt.
Wo die Kette endet, entsteht Platz
Innerhalb der Kette tauschen Haushalte nur die Wohnung. Netto zusätzlichen Platz gibt es genau einmal: dort, wo die Kette endet — wo also ein Zuziehender oder ein neu gegründeter Haushalt eine Wohnung bekommt, ohne dass ein anderer dafür weichen muss. Endet die Kette in einer günstigen Lage, wirkt die teure Neubauwohnung dort wie eine zusätzliche günstige Wohnung. Mast spricht von äquivalenten Einheiten: 100 Neubauwohnungen zu Marktpreisen entlasten Viertel unter dem Medianeinkommen so stark wie 45 bis 70 zusätzliche Wohnungen dort. Wird der Neubau verhindert, verschwinden die zahlungskräftigen Haushalte nicht — sie suchen im Bestand und überbieten dort jene, die weniger zahlen können.
Wie weit reicht eine Kette?
Entscheidend sind zwei Größen: wie oft die Kette abbricht und wie oft der Nachrücker aus einer günstigeren Lage kommt. Beide lassen sich in Melderegistern und Adressdaten messen. Die Balken zeigen, welcher Anteil der Ketten, die ein Neubau zu Marktpreisen auslöst, Viertel unter dem Medianeinkommen erreicht.
Warum Ketten enden
Eine Kette bricht ab, wenn der Einziehende keine Wohnung in der Stadt hinterlässt: Er zieht von außerhalb zu, gründet einen neuen Haushalt (Auszug bei den Eltern, Trennung), oder die verlassene Wohnung bleibt leer. Je höher die Abbruchquote λ, desto kürzer die Kette — im Modell löst eine Neubauwohnung im Schnitt 1/λ Umzüge aus, den Einzug in den Neubau mitgezählt. Ob ein Zuzug trotzdem entlastet, hängt davon ab, ob der Zuziehende ohnehin gekommen wäre — dann bleibt die Wohnung frei, die er sonst bezogen hätte, und dort entsteht Platz — oder erst durch den Neubau angezogen wurde; dann entsteht keine Entlastung. Mast rechnet beide Fälle; die vorsichtige Variante (45 %/17 %) unterstellt, dass ein Teil des Zuzugs induziert ist. Das Modell auf dieser Seite zählt jedes Kettenende als Entlastung.
Warum Ketten nach unten wandern
Die meisten Menschen ziehen in eine etwas bessere Lage als zuvor, selten über viele Stufen hinweg. Deshalb kommen die ersten Bewohner eines teuren Neubaus überwiegend aus guten Vierteln — aber mit jeder Runde verschiebt sich die Herkunft nach unten. q ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Nachrücker aus der nächstgünstigeren Lage stammt. Je durchlässiger der Wohnungsmarkt, desto größer q und desto schneller erreicht die Kette die günstigen Viertel.
Das Modell: Kette, Entlastung, Miete
In jeder Runde bricht die Kette mit Wahrscheinlichkeit λ ab; sonst (c = 1 − λ) läuft sie weiter — mit Wahrscheinlichkeit q eine Lage tiefer. Daraus folgt der Anteil der Ketten, die die untere Hälfte (r) und das unterste Fünftel (rL) erreichen:
r = c·q / (1 − c·(1 − q))
rL = r · c·q′ / (1 − c·(1 − q′)) q′ = ⅔·q
Jede Kette endet genau einmal. Die Anteile E geben an, in welcher Lage der zusätzliche Haushalt unterkommt (H = obere Hälfte, M = untere Mitte, L = unterstes Fünftel):
Die Nachfrage wächst in jeder Lage um n % pro Jahr. Geplant sind B Wohnungen pro Jahr, der Anteil b wird nicht gebaut; Si ist der Bestand der Lage i, ΣS der Gesamtbestand. Die Entlastung si fällt dort an, wo die Ketten enden; der Anteil θ = ½ bleibt in der Lage, der Rest verteilt sich über Umzüge zwischen den Lagen gleichmäßig (s̄); s̃i ist die wirksame Entlastung. ε ist die Preiselastizität der Wohnungsnachfrage, vereinfachend aus der Haushaltsnachfrage übernommen (Albouy, Ehrlich & Liu 2016, NBER Working Paper 22816: rund ⅔); gemessen an Mense (2025) ist das Modell vorsichtig: 1 % mehr Fertigstellungen pro Jahr senkt die Miete hier bei den Standardwerten erst über zehn Jahre um knapp 0,1 %, Mense misst 0,19 % schon kurzfristig. Bestandsmieten fallen im Modell höchstens um 5 % pro Jahr. Jährliche Mietänderung gi und Mietindex Pi:
s̄ = B·(1 − b) / ΣS
s̃i = θ·si + (1 − θ)·s̄ θ = ½
gi = max(−5 %, (n − s̃i) / ε)
Pi(t) = 100 · exp(gi · t)
Wie zusätzliches Angebot im klassischen Preis-Mengen-Diagramm wirkt, zeigt das Kapitel Mietendeckel; hier geht es darum, in welcher Lage es ankommt.
Der Fall Berlin
Am 25. Mai 2014 stimmten 64,3 % der Teilnehmenden im Volksentscheid für das Gesetz der Initiative „100 % Tempelhofer Feld“, das jede Bebauung des früheren Flughafens ausschließt. Geplant waren rund 4.700 Wohnungen am Rand des Feldes; den ersten Abschnitt mit rund 1.700 Wohnungen am Tempelhofer Damm sollten zwei landeseigene Gesellschaften und eine Genossenschaft bauen, die Hälfte davon nach Zusage des Senats zu Kaltmieten von 6 bis 8 €/m² — also gerade kein Luxusneubau. 2024 lehnte die Mehrheit einer Dialogwerkstatt aus zufällig ausgewählten Berlinerinnen und Berlinern (275 Ausgewählte) eine Randbebauung ab; auch im Wahlkampf zur Abgeordnetenhauswahl am 20. September 2026 war das Feld Streitthema.
Der Bund versucht seit dem 30. Oktober 2025, lokale Hürden zu senken: Der „Bau-Turbo“ (§ 246e Baugesetzbuch, befristet bis Ende 2030) erlaubt weitreichende Abweichungen vom Planungsrecht — allerdings nur mit Zustimmung der Gemeinde. Bundesweit wurden 2025 nur 206.600 Wohnungen fertig, 18 % weniger als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit 2012. Zwei verwandte Kapitel: Warum der Ankauf von Bestand keine neue Wohnung schafft, zeigt Vorkaufsrecht & Vergesellschaftung; wie eine Steuer Baulücken mobilisieren soll, zeigt Bodenwertsteuer & Grundsteuer C.
Lesehilfe
Die Kurven zeigen, wie viele Bestandswohnungen je 100 Neubauwohnungen bis zur jeweiligen Runde frei geworden sind (Standardwerte: λ = 35 %, q = 45 %). In Runde 1 werden nur Wohnungen in der oberen Hälfte (türkis) und der unteren Mitte (orange) frei. Das unterste Fünftel (rot) setzt erst in Runde 2 ein und steigt am längsten weiter. Nach acht Runden sind rund 180 Bestandswohnungen frei geworden. Netto kommt aber nur dort ein Haushalt zusätzlich unter, wo eine Kette endet: in 46 von 100 Fällen unter dem Medianeinkommen, in 16 im untersten Fünftel.
Gekappte Ketten
Je 100 nicht gebaute Wohnungen zu Marktpreisen fehlen 45 bis 70 Ketten, die Viertel unter dem Medianeinkommen erreicht hätten (Mast 2023). Die Haushalte dort können nicht aufrücken, ihre Wohnungen werden nicht frei.
Höhere Mieten im Bestand
Mense (2025) nutzt wetterbedingte Bauverzögerungen in Deutschland: 1 % mehr Fertigstellungen pro Jahr senkt die Durchschnittsmiete um 0,19 % — auch bei einfachen Wohnungen. Wer Neubau verhindert, verzichtet auf diesen Effekt.
Entlastung nebenan
Große Neubauten in einkommensschwachen Vierteln senken die Mieten in unmittelbarer Nähe um rund 6 % gegenüber etwas weiter entfernten Häusern (Asquith, Mast & Reed 2023).
Weniger Verdrängung
In San Francisco sinken die Mieten im Umkreis von 100 m um einen Neubau um 2 %; das Risiko, in ein ärmeres Viertel verdrängt zu werden, fällt um 17 % (Pennington 2021).
Was die Daten zeigen: drei Länder, ein Muster
Umzugsketten waren lange bloße Theorie. Seit Adress- und Registerdaten jede einzelne Wohnung verfolgbar machen, lassen sie sich zählen.
Kürzere Ketten, messbare Mieteffekte
Die BBSR-Studie (2020) wertet die Umzüge der Jahre 2016 und 2017 in Bremen, Köln, Leipzig und Nürnberg aus: Eine Neubauwohnung löst 2,2 bis 3,2 Umzüge aus, in angespannten Märkten weniger als in entspannten. Mense (2025) misst die Preiswirkung direkt: 1 % mehr Fertigstellungen pro Jahr senkt die Mieten im Schnitt um 0,19 %, und das Angebot an gebrauchten Mietwohnungen wächst überproportional.
Helsinki: Register statt Simulation
Bratu, Harjunen und Saarimaa verfolgen mit dem finnischen Bevölkerungsregister die Ketten zentrumsnaher Neubauten in der Region Helsinki. Je 100 neue Wohnungen zu Marktpreisen werden 66 Wohnungen in der unteren Hälfte der Viertel frei, 31 im untersten Fünftel — und das zwischen zwei aufeinanderfolgenden Jahren. Neue Sozialwohnungen erreichen ärmere Viertel direkter, kosten die öffentliche Hand aber erheblich mehr.
Zwölf Großstädte, sechs Runden
Evan Mast verfolgt 52.000 Bewohner von 686 neuen Wohngebäuden zu Marktpreisen in zwölf US-Großstädten zu ihrer vorigen Adresse zurück — und deren Nachmieter über sechs Runden. Ergebnis seiner Simulation: In den beiden Hauptkalibrierungen erreichen 45 bzw. 70 % der Ketten Viertel unter dem Medianeinkommen und 17 bzw. 40 % das unterste Fünftel (in einer weiteren Variante nur 8 %); fast der gesamte Effekt tritt binnen fünf Jahren ein.
Was gegen den Sickereffekt spricht
Die Kritik am „Sickereffekt“ ist kein bloßes Bauchgefühl. Vier Einwände sind empirisch gut begründet — sie markieren die Grenzen dessen, was Neubau zu Marktpreisen leisten kann.
Die Kette reißt früh
Gerade in wachsenden Städten zieht ein großer Teil der Nachrücker von außen zu. Die BBSR-Studie findet nur 2,2 bis 3,2 Umzüge je Neubauwohnung und folgert, dass teurer Neubau in angespannten Märkten kaum noch in die preiswerten Teilmärkte hineinwirkt. Auch in Helsinki steigt der Anteil der Zuzügler von außerhalb bis Runde 6 auf rund 50 %. Im Simulator: den Kettenabbruch λ erhöhen.
Frei heißt nicht billig
Eine empirica-Studie zum Eigenheimbau in Nordrhein-Westfalen (2016) fand, dass die frei gezogenen Wohnungen meist teurer weitervermietet wurden. Der Nachrücker findet eine Wohnung, aber nicht zum alten Preis. Mast selbst betont, dass er Umzüge misst und keine Preise. Das Modell auf dieser Seite blendet diesen Aufschlag aus — es überschätzt daher eher, wie viel Entlastung unten ankommt.
Aufwertung nebenan
Ein Neubau kann ein Viertel attraktiver machen und zusätzliche Nachfrage anziehen. Damiano und Frenier (2020) finden für Minneapolis, dass günstige Bestandswohnungen im Umkreis von 300 m nach einem Neubau um 6,7 % teurer wurden, während teure eher nachgaben (−1,7 %, statistisch nicht gesichert). Asquith, Mast und Reed sowie Pennington finden das Gegenteil. Die kleinräumige Evidenz ist gemischt; für die Stadt als Ganzes sprechen Ketten- und Mietstudien für den Angebotseffekt.
Zu langsam für die Ärmsten
Dass Häuser mit dem Alter in günstigere Segmente „durchsickern“, dauert Jahrzehnte: Rosenthal (2014) schätzt, dass das Einkommen der Bewohner eines alternden US-Mietshauses real um etwa 2,5 % pro Jahr sinkt, bei Eigentum um 0,5 %. Rosenthal selbst hält Filtering damit für eine tragfähige Quelle günstigen Wohnraums — aber eben über Jahrzehnte, nicht über Jahre. Ketten wirken schneller, erreichen aber nicht jeden: Wer sich keine Marktwohnung leisten kann, braucht weiterhin Wohngeld oder Sozialwohnungen. Neubau ersetzt diese Hilfen nicht — er verhindert, dass sie gegen eine wachsende Lücke anlaufen.
Umzugsketten simulieren: Bauen oder blockieren
Quellen
- Mast, E. (2023): JUE Insight: The Effect of New Market-Rate Housing Construction on the Low-Income Housing Market. Journal of Urban Economics 133, 103383.
- Bratu, C., Harjunen, O. & Saarimaa, T. (2023): JUE Insight: City-Wide Effects of New Housing Supply: Evidence from Moving Chains. Journal of Urban Economics 133, 103528.
- Asquith, B. J., Mast, E. & Reed, D. (2023): Local Effects of Large New Apartment Buildings in Low-Income Areas. Review of Economics and Statistics 105(2), 359–375.
- Mense, A. (2025): The Impact of New Housing Supply on the Distribution of Rents. Journal of Political Economy Macroeconomics 3(1), 1–42.
- Pennington, K. (2021): Does Building New Housing Cause Displacement? The Supply and Demand Effects of Construction in San Francisco. Arbeitspapier, University of California, Berkeley.
- Damiano, A. & Frenier, C. (2020): Build Baby Build? Housing Submarkets and the Effects of New Construction on Existing Rents. Arbeitspapier, Center for Urban and Regional Affairs, University of Minnesota.
- Rosenthal, S. S. (2014): Are Private Markets and Filtering a Viable Source of Low-Income Housing? Estimates from a “Repeat Income” Model. American Economic Review 104(2), 687–706.
- Albouy, D., Ehrlich, G. & Liu, Y. (2016): Housing Demand, Cost-of-Living Inequality, and the Affordability Crisis. NBER Working Paper 22816.
- BBSR (2020): Umzugsmobilität und ihre Wirkung auf lokale Wohnungsmärkte. BBSR-Online-Publikation 11/2020 (IRI / Quaestio), Bonn.
- Wissenschaftliche Dienste des Deutschen Bundestages (2022): Sickereffekt im Wohnungsmarkt. Sachstand WD 5 – 3000 – 079/22 (dort auch die empirica-Studie zum Eigenheimbau in Nordrhein-Westfalen, 2016, zur Wiedervermietung).
- Amtliche Daten und Hintergrund Berlin: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (2026), Pressemitteilung 59/2026 zu den Baufertigstellungen 2025 (11.027 Wohnungen, davon 9.524 in Neubauten; Bestand Ende 2025: 2.069.432); Statistisches Bundesamt (2026), Pressemitteilung 174 vom 22. Mai 2026 (206.600 fertiggestellte Wohnungen); Landesabstimmungsleiterin Berlin (2014), Endgültiges Ergebnis des Volksentscheids über den Erhalt des Tempelhofer Feldes am 25. Mai 2014; Haufe Immobilien (2014), „Berlin: Bebauung des Tempelhofer Felds abgelehnt“ (Masterplan, Mieten); Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen (2024), Dialogprozess Tempelhofer Feld (Dialogwerkstätten); Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung („Bau-Turbo“, § 246e BauGB), in Kraft seit 30. Oktober 2025.